Lo que todos deberían saber sobre Superficie útil vs. Superficie construida


¿Te has preguntado alguna vez qué diferencia hay entre el cálculo de los metros cuadrados útiles y los construidos de una vivienda? Es un punto importante con el que debes contar y saber diferenciar. Digamos que es como hablar del suedlo bruto o neto. Después de leer este post, no podrán engañarte con este tema.

Para empezar, vamos a ver qué es la SUPERFICIE CONSTRUIDA puesto que es la que se suele dar y puede confundirnos.

Ésta no es más que la superficie del inmueble contando todos los elementos. Es decir, todo lo que esté dentro del perímetro de la vivienda. En el caso de que fuera una vivienda entre medianeras o que compartiéramos algún muro con otra vivienda, contabilizaríamos el 50% (si el muro es de 15cm, serian 7.5cm.)

Esto incluye, a parte de los muros perimetrales, los tabiques, espacios muertos, pilares, columnas, terrazas, conductos para las instalaciones…

Ahora bien, los espacios que no superen 1.5 metros de altura no serán considerados superficie construida residencial.

Por otro lado, las SUPERFICIES ÚTILES son las que más en cuenta tenemos que tener a la hora de adquirir una vivienda.

En ella, se le restan todos los elementos de construcción a la superficie construida. O dicho de otro modo, son todos aquellos metros cuadrados que quedan dentro de la vivienda sin contabilizar los muros, ni tabiques, ni pilares… Todo esto supone alrededor de un 15%, así que como vemos, es muy diferente que nos hablen de una superficie o de otra.

Hay que tener en cuenta que hay elementos que nos pueden engañar a simple vista. Los armarios empotrados cuentan como superficie útil. Y las terrazas contabilizan la mitad aunque estén al aire libre.

La superficie útil es la interior, la construida es la que suma todo el perímetro de la vivienda (elementos estructurales o de instalaciones incluidos, y por último la total es en la que se suma los espacios comunes del edificio.

Diferencias entre superficie útil, construida o total

A veces, también podemos oír hablar de SUPERFÍCIE TOTAL o COMPUTABLE. Tranquilos, también vamos a explicároslo. La computable es la suma de la superficie construida y la parte proporcional que corresponden a los elementos comunes. Por poner un ejemplo, serían los 90m2 del piso, más 6m2 que corresponderían al pasillo, más los 3m2 que te corresponden del portal.

Esta cifra es la encargada de definir la cuota de participación del inmueble en los gastos de la comunidad. Así mismo, es la que suelen valorar los tasadores.

La superficie total es la que podemos encontrar en el catastro, pero en la página viene disgregada la información sobre cuántos metros pertenecen a la vivienda y cuántos a espacios comunes.

Un poco más arriba os hemos hablado sobre las terrazas. Este detalle nos puede jugar una mala pasada si no lo tenemos en cuenta, por eso os lo queremos dejar bien claro. De esta manera, podréis preguntar directamente sobre ello a vuestro agente inmobiliario.

Lo normal es que vuestro agente inmobiliario ya os proporcione por separado los metros del interior de la casa y los de las terrazas, pero por si no lo hacen, os mostramos cómo funciona según el catastro.

Los balcones, los porches y las terrazas que tengan techo encima computan el 50%. Por ejemplo, si tienes una terraza de 16 metros2, se suman 8m2 a la superficie útil. ¡Pero ojo! Si la terraza está cerrada por 3 de sus 4 lados sumará el 100% de su superficie. Es decir, computarán enteros los 16m2.

Si la terraza está cubierta, computará el 100% de su superficie. No así si está abierta.

Depende de las características de la zona exterior computa un valor u otro.

Esta norma funciona siempre que no se trate de una vivienda de protección oficial, porque entonces las terrazas solo pueden computar un 10% de la superficie total de la vivienda. Por lo tanto, esta regla no nos serviría.

Así pues, si estás buscando casa ten en cuenta esta diferencia y no tengas reparo en preguntar si las terrazas o balcones están contabilizadas o no. Así no te llevaras sorpresas desagradables cuando vayas a visitar el inmueble. Si por el contrario la estas vendiendo, asegúrate de que tu agente inmobiliario define por separado estos dos valores, puesto que el posible comprador puede sentirse estafado si no sabe estos trucos.

 Esperamos que te haya gustado este post, te agradecemos mucho que lo hayas leído y nos gustaría que nos dejaras un comentario sobre él. Nos importa tu opinión. Gracias.

Verònica Martín, interiorista y diseñadora. Con la colaboración de Conce Pons, agente inmobiliario

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